一名業余數據分析愛好者對于北京朝陽北苑地區各小區房價的粗淺分析

發表于 討論求助 2019-10-11 21:52:14

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一名業余數據分析愛好者對于北京朝陽北苑地區各小區房價的粗淺分析

1 數據來源

本次分析的數據源來自鏈家網。鏈家網中有”二手房-成交房源”這個板塊,可以查看到所有通過鏈家成交的二手房的信息,其中最值得稱贊的是成交價格的真實性。買過房子的朋友都清楚,房子的實際成交價格和在房管局信息中心的網簽價格是不一樣的,處于避稅的考慮,一般來說網簽價格都會比真實的成交價格低,因為在房屋買賣過程中的各種稅費都是以網簽價格來確定的。因此,一般政府部門出具的關于房價的報告,其實是不可信的。

所以分析的第一步,就是從鏈家網獲取想要的數據。這里我利用Python做了一個簡單的爬蟲,獲取了從2015年7月到2016年5月,在北苑地區通過鏈家成交的約2500套二手房成交的數據。經過手工的數據清洗,獲取到的數據大概是這個樣子:

其中,鏈家的數據在2015年11月之后精確到了成交日期,但是為了和2015年11月之前的數據粒度統一,我都統一成了成交月份.

鏈家可以查詢到的最晚成交是兩周前的數據,因此2016年5月數據在爬取時刻只有5月3日之前,所以在之后的分析中5月數據是不可用的

2 分析框架

本次分析不是要解決什么問題,因此分析以數據探索為主,分成兩大塊:

  • 漲幅分析
  • 單價分析

3 漲幅分析

3.1 整體漲幅顯著

從整體來看,北苑地區房價在近10個月內經歷了一個顯著的漲幅:2016年4月相對2015年7月增幅達31%;2016年4月環比3月增長12%。

對照5月18日國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅價格變動情況,發現政府的數據似乎溫和了很多……信誰大家可以自己判斷……

  • “4月份,北京二手住宅環比漲幅最大,達2.1%……
  • 4月,北京二手住宅價格同比下降1.6%”

3.2 小區越高端、越新,漲幅越大;70年住宅漲幅大于50年商住兩用

北苑地區樓盤有50余個,我選取了10個小區,分別看最近一段時間的價格趨勢,如下圖:

從圖上可以清晰的看出分成了三快

1) 第一塊由華貿城、潤澤公館、世華泊郡組成,目測漲幅在40%左右。這三個小區都是2012年之后建設的,高端大氣,整體價格高,但是漲幅也最高

2) 第二塊由北苑家園各種園組成,目測漲幅在30%左右。這些園大部分建筑年代在1998-2005之間,只有望春園是2008年,因此價格也是望春園要明顯高于其他園。這些相對平民的小區漲幅就不如高端小區

3) 第三塊是最下面的旭輝奧都,目測漲幅在25%左右。旭輝奧都是2008年建成的,不過是50年產權的商住兩用,不限購,但是現在也可以落戶、也是民水民電,但是價格確實相對較低,而且漲幅也沒有其他小區快……難道只是因為50年的原因嗎?

3.3 一居及四居戶型漲幅最大

從下圖可以看出,一居及四居的漲幅最大,猜測原因:一是此類戶型數量較少,供給相對稀缺;二是目前國內一線城市貧富差距極大:

3.4 樓層對于漲幅的影響在各小區情況不同

我們從下圖中可以看到,從整體上講,低樓層的房子漲幅更高一些,但是具體到某一個小區,情況各不相同:

4 單價分析

4.1 高端樓盤兩居單價最高,主要是因為面積較小

下圖統計了從2015.7到2016.4,按照不同戶型的成交均價情況:

對于華貿城、潤澤公館、世華泊郡三個相對高檔的小區,兩居的單價都是最貴的。而其他小區沒有一致的特征,但是超過一半的兩居是最便宜的。

下圖統計了兩居的成交面積,可以發現三個高端樓盤的兩居面積較小,平均面積在90平方米以下(實際情況是這三個小區最大的兩居不超過100平米)。而其他小區的兩居面積都較大。

所以,猜測購房者的普遍心態可能是這樣:想購買兩居的人都偏向新小區的小兩居。

4.2 面積越大的房子單價會越低?看來不一定!

通常來說,面積越小的房子總價低,單價高(這一點尤其在學區房上體現的很明顯),面積越大的房子總價高,單價低。但是我分析了幾個小區的面積與成交價格的關系,發現沒有統一的規律:

4.3 朝向貌似已經不重要了

我們常理認為,南向的房子應該價格較貴、增幅較大,但是我嘗試對于朝向進行分析時,發現數據一片混沌,根本得不出有價值的結論。從整體和單個小區來看,不存在南向一定貴,東西一定便宜的現象,可見朝向在現在這個時代,重要性已經大不如前了

5 對于房價的個人看法

其實在這個簡單的研究中,我只研究了房子自身的屬性數據。但是房價所受到的影響太多了。除了房子本身的這些屬性的分析,還有交通、配套設施、停車位、學區房、是不是有核電站在周圍等等……

北苑地區有5號和13號兩條地鐵經過,交通相對便利,社區成熟,而且我認為支撐此地區房價最重要的因素,是望京已經成為北京一個新的CBD,原本就有愛立信、諾基亞、聯想、美團等高科技企業,隨著阿里巴巴、Uber這兩個巨頭的入駐,帶來越來越多的高收入精英人才,望京地區的房價已經水長船高。作為緊靠大望京的北苑地區,會成為擠出效應的收益區域。


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